温哥华公寓换独立屋：卖掉旧房后，还需要补多少现金？

先区分房价差、净回款和现金缺口

房价差比较的是两项资产；现金缺口比较的是付款需求与已经落实的资金。先计算净回款，再计算新房需要的钱，最后检查到款时间，能够避免把同一笔钱重复使用。

可动用资金应是届时确实能提取的金额。受限制账户、未完成的资产出售或尚未落实的赠与，不宜直接按银行现金处理。储备仍属于你的资产，放入计划是为了保护流动性，并非全部已经花掉。

• 旧房净回款＝售价－待清偿贷款及相关债务－出售费用。
• 新房首付＝买入价格－最终获批并能够放款的新贷款。
• 计划现金需求＝首付＋买入费用＋搬家及必要整备＋计划保留的现金储备。
• 尚缺自有资金＝计划现金需求－旧房净回款－现有可动用现金。同一笔储备只能扣一次。

90万卖掉公寓，为什么只留下41万？

以下家庭、房源、费用与利率均为原创教学假设，金额单位CAD，不是真实客户、当前估价或服务报价。假设买卖为普通二手自住住宅，没有需要另加的出售税负、复杂产权或未披露债务；实际存在这些项目时必须补入。

表中30,000销售费用为自行设定、含适用税费的总数，不代表经纪收费标准。贷款结清应依据贷款方的清偿资料，而不是仅看网银本金余额。

FCAC提示卖房可能涉及法律、解除抵押及提前还贷等费用。提前清偿费用取决于合同；若考虑转移贷款，先核实贷款方是否允许及其条件。41万只是规划值，未交割到账前不能当作手头现金。

买180万独立屋，首付之外还要留什么？

假设最终新贷款为1,250,000，首付便是550,000。贷款金额是算例输入，并非对某个家庭的审批结果；预批也不是对任何物业、任何条件下最终放款的保证。

本例普通PTT假设：整体产权转移，登记时公平市场价值等于1,800,000买价，没有豁免、额外物业转让税或其他特殊情况。首200,000×1%＋其后1,600,000×2%＝34,000。PTT不同于每年地税，一般依据登记时公平市场价值，不能在所有交易里直接用合同价格替代。

新建住宅、买方身份或交易结构可能带来其他税费与规则，本例不包含这些情况。40,000是家庭自定的保留储备，不是通用标准；首付外费用也不是服务报价。

还需要补多少？把结果算到11.5万

家庭另外有120,000可用现金，尚未扣除上表40,000储备。于是645,000－410,000－120,000＝115,000。

也可以分两步理解：卖掉旧房后，新房计划仍需要235,000额外自有资金；其中已有120,000，尚需增加115,000。它与90万房价差并不矛盾，只是在明确贷款方案后算出的现金缺口。

如果120,000已经是扣除同一笔储备后的余额，就应相应调整公式，不能再保留一次40,000。只有两个房价，无法算出家庭真实缺口。

换一个条件，缺口会变多少？

下面每一行都是独立情境，不同时叠加；其余输入保持不变，卖方费用暂按固定金额处理。真实费用可能随价格或日期改变。

压力测试不是预测市场，而是提前找到必须重做计划的条件。若贷款少批100,000，不能仅靠“到时再找过桥贷款”认定问题已解决。

总账够钱，也要核对订金与交割日期

假设合同订金90,000要在旧房净回款到账前支付。这是虚构合同安排，不是法定比例。订金在成交完成时构成首付的一部分，本例550,000首付已经包括它，不能再加一次90,000。

从120,000现有现金支付订金后，暂余30,000；这只说明早期付款情况，不代表115,000最终缺口已经解决。短期融资可能处理到款时间差，但不自动补足自有资金，也并非保证可获批或没有成本。

没有公寓物业费，不代表独立屋持有更便宜

从公寓转到独立屋，部分集中支付的维护、保险及设施费用，可能变成房主自行安排。除了贷款，应逐项列地税、保险、能源、市政收费、日常维护及大修储备，检查费用是否重复。

下表以1,250,000贷款、25年摊还、每月付款计算，名义年利率按半年复利换算月利率。4.5%和5.5%均为自设情境，不是当前报价或贷款资格压力测试；25年摊还也不是利率锁定25年。

两种情境月供相差约712。房贷本金是现金流出，但性质不同于利息、税费等消耗性成本；不要把月供直接当作全部经济成本。

把计算变成可核对的换房计划

先完成卖房端，再完成买房端，最后把两边放到同一条日期线上。每次卖价、贷款或交割日改变，重新计算缺口，不沿用过期总数。

选择新房时，还要将通勤、空间和学区等家庭需求放回具体地址研究。预算能完成交易，并不自动代表目标物业适合长期生活。

• 取得贷款清偿估计、销售费用安排及净回款区间。
• 向贷款方核实新房融资，设定包含费用和储备的现金上限。
• 逐笔列订金、交割余款、税费、搬家与储备的金额和日期。
• 分别测试旧房少卖、新贷款减少和持有支出增加。
• 记录尚未确认的条件，以及哪个条件变化会让你暂停或调整计划。